Quy chuẩn xe điện cho chung cư: Lời giải để không tái diễn sự việc HH Linh Đàm

Sự việc HH Linh Đàm không chỉ là tranh cãi riêng lẻ giữa ban quản trị và cư dân, mà đã làm lộ rõ một vấn đề lớn hơn: khoảng trống pháp lý trong quy chuẩn kỹ thuật xe điện tại chung cư.

Luật đã có, nhưng quy chuẩn vẫn là “nút thắt”

Theo Điều 144 Luật Nhà ở 2023, quyền sử dụng xe điện của cư dân đã được pháp luật công nhận. Luật cũng nêu rõ việc bố trí khu vực sạc điện cho xe động cơ điện phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Tuy nhiên, QCVN 04:2021/BXD – quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đang áp dụng – lại chưa có các yêu cầu kỹ thuật cụ thể đối với khu vực sạc xe điện trong tầng hầm. Hệ quả là:

Ban quản trị muốn cho phép sạc xe điện nhưng không biết dựa vào tiêu chuẩn nào

Chủ đầu tư muốn thiết kế đúng chuẩn nhưng không có quy chuẩn để tham chiếu

Cư dân có quyền sử dụng xe điện nhưng không có hạ tầng phù hợp để thực thi quyền đó

Một điều luật đúng, nhưng không thể áp dụng trên thực tế.

Dự thảo sửa đổi QCVN 04: Bước đi kịp thời và cần thiết

Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến sửa đổi QCVN 04:2021/BXD trong tháng 1/2026, nhằm bổ sung quy chuẩn kỹ thuật cho khu vực để xe và sạc xe điện trong chung cư.

Dự thảo lần này được đánh giá là “đánh trúng hai nút thắt” lớn nhất hiện nay:

Lấp khoảng trống giữa Luật Nhà ở và quy chuẩn kỹ thuật

Tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho ban quản trị, chủ đầu tư và cư dân

Những điểm đáng chú ý trong dự thảo quy chuẩn xe điện cho chung cư

Dự thảo QCVN sửa đổi quy định khá chi tiết, tập trung vào yếu tố an toàn cháy nổ, bao gồm:

Tách biệt khu vực xe điện và xe xăng tối thiểu 2m

Giới hạn quy mô khu sạc:

Tối đa 20 chỗ ô tô/khu

Tối đa 150 chỗ xe hai bánh/khu

Kiểm soát diện tích khoang cháy:

1.000–1.500 m² với ô tô

300–500 m² với xe hai bánh (tùy vị trí)

Bắt buộc lắp đặt camera phát hiện cháy sớm

Trang bị hệ thống phòng cháy, chữa cháy tự động

Các quy định này không đi sâu vào công nghệ pin, mà tập trung vào quản lý rủi ro tổng thể, phù hợp với thực tiễn vận hành chung cư.

Ban quản trị chung cư: Không còn bị “kẹt giữa hai làn đạn”

Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2023, ban quản trị có trách nhiệm bảo đảm vận hành an toàn phần sở hữu chung. Trong khi đó, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 05/2024/TT-BXD) cũng đặt ra yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn kỹ thuật khu để xe.

Khi chưa có quy chuẩn:

Cho sạc xe điện → lo rủi ro cháy nổ, vi phạm trách nhiệm

Cấm sạc xe điện → xâm phạm quyền hợp pháp của cư dân

Dự thảo QCVN mới đã tạo ra điểm cân bằng pháp lý:

Nếu khu sạc đạt chuẩn → ban quản trị không được từ chối

Nếu chưa đạt chuẩn → ban quản trị có quyền và nghĩa vụ cấm sạc để bảo đảm an toàn

Đây chính là lời giải cho những tranh chấp như tại chung cư HH Linh Đàm.

Chủ đầu tư được “che chắn” rủi ro pháp lý

Với chủ đầu tư, quy chuẩn mới đóng vai trò như một “tấm khiên pháp lý”.

Trong trường hợp xảy ra sự cố:

Vi phạm quy định xây dựng có thể bị xem xét theo Điều 298 Bộ luật Hình sự 2015

Vi phạm quy định PCCC có thể bị xử lý theo Điều 313 Bộ luật Hình sự 2015

Ngược lại, nếu thiết kế – thi công – vận hành đúng QCVN, chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý, qua đó giảm thiểu đáng kể rủi ro trách nhiệm.

Không chỉ vậy, theo Phụ lục XII Nghị định 95/2024/NĐ-CP, hạ tầng sạc xe điện còn là một tiêu chí phân hạng nhà chung cư, biến chi phí đầu tư thành lợi thế cạnh tranh hợp pháp.

Cư dân được bảo vệ cả quyền lợi lẫn an toàn

Quy chuẩn mới giúp:

Biến quyền sử dụng xe điện trên giấy thành quyền trong thực tế

Cho phép cư dân có cơ sở rõ ràng để giám sát mức độ an toàn của khu sạc

Giảm xung đột giữa nhóm sử dụng xe điện và nhóm còn lo ngại rủi ro cháy nổ

Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý chính sách cho Việt Nam

Nhiều quốc gia kết hợp quy chuẩn bắt buộc với hỗ trợ tài chính để thúc đẩy hạ tầng sạc trong chung cư.

Tại Tokyo (Nhật Bản), từ tháng 4/2025:

Công trình mới có bãi đỗ xe đạt ngưỡng nhất định bắt buộc phải có hạ tầng sạc

Tỷ lệ chỗ đỗ có sạc có thể lên tới 20%

Chủ đầu tư được hỗ trợ tài chính và trợ cấp quốc gia

Việt Nam cần làm gì để quy chuẩn đi vào thực tế?

Bên cạnh quy chuẩn bắt buộc, cần thêm các chính sách hỗ trợ:

Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án chung cư có hạ tầng sạc

Tiếp cận vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước với lãi suất ưu đãi

Chuẩn hóa thiết kế, rút gọn thủ tục PCCC, nhưng bắt buộc làm đúng chuẩn

Cơ chế “thưởng” về đất đai, đấu thầu dự án, đưa tiêu chí hạ tầng sạc vào tiêu chí công nghệ xanh

Xem diện tích sạc là hạ tầng kỹ thuật chung, không làm giảm diện tích kinh doanh

Kết luận

Nếu được ban hành và triển khai đồng bộ, quy chuẩn xe điện cho chung cư sẽ không còn là gánh nặng, mà trở thành động lực để thị trường phát triển an toàn, minh bạch và bền vững.

Quan trọng hơn, nó sẽ giúp không còn lặp lại những tranh cãi như tại chung cư HH Linh Đàm, khi luật – quy chuẩn – thực tiễn наконец cùng đi chung một hướng.